律师简介(罗翔律师简介)

　　村（社区）法律顾问专栏之三

　　油甘埔村法律顾问：

　　黄连禧，执业证号：14419200710277282，广东康邦律师事务所主任律师，2014年10月1日起担任油甘埔村法律顾问。

　　个人简介

　　西南政法大学法律硕士，律师执业16年，担任多家企业法律顾问，办理数宗重大疑难案件，取得良好法律效果及社会效果，主要研究方向为民商事法律实务，尤其擅长处理劳动法律、合同法、侵权责任法等诉讼及非诉讼业务。

　　主要著述：

　　《在健康权纠纷中，是否适用公平责任规则》被收录于中华全国律师协会民事专业委员会编的《中国民商事案例精选》（2012-2014）；另曾在《中国劳动》、《法制与经济》等法学专业期刊发表数篇文章；《理性合法互谅有效调解因工伤死亡案件》，被广东省律师协会评为律师担任村（社区）法律顾问典型案例优秀奖。

　　联系电话：159 8991 9952

图为村民向黄连禧律师咨询

　　【服务案例】

　　不定期房屋租赁合同，能否随时解除？

　　房屋租赁合同期限届满后，双方未达成新的书面形式的租赁合同，承租人继续使用租赁房屋，房屋出租人也没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人通知承租人解除合同，并给予承租人合理期限，出租人解除租赁合同的通知，合法有效；房屋租赁合同于解除租赁合同通知中规定的合理期限届满之日解除。

　　[基本案情]

　　2003年5月31日张某与李某（凤岗油甘埔村民）就东莞市凤岗镇油甘埔×村×路×号房屋租赁事项，双方签订了《房屋出租条约》（以下简称合同），合同期限为叁年。2006年5月31日租赁合同期限届满，合同期满后，当事人双方没有续签合同。从2014年7月起将租金调整至2000元/月。合同期满后，张某继续使用案涉房屋，并按月向李某缴纳租金，李某接纳张某每月缴纳的租金。在2015年5月10前，双方对此没有异议。2015年5月10日，李某向张某发出收回房屋告知书：2015年7月1日前收回房屋，但张某以未找到房屋为由拒绝搬离。此后，李某又于2015年11月20日向张某发出告知书：张某2015年12月30日前搬离案涉房屋。直至2016年1月29日，张某仍未搬离案涉房屋。

　　此后，李某委托笔者为代理人，向法院提起诉讼，诉讼请求：

　　1、判决确认李某与张某双方租赁合同关系于2015年12月30日解除，在判决生效后三日内搬出房屋，并将该房屋交还给李某；

　　2、判决张某向李某支付从2016年1月1日至张某搬出房屋之日止的房屋占有使用费，金额8000元（按照2000元／月计算，从2016年1月1日计算暂至2016年4月30日止）；

　　3、判决张某承担本案包括诉讼费在内的一切诉讼所发生的费用。张某辩称，双方口头协商约定：房屋租金自2014年7月起调整为2000元/月，按照双方订立的书面租赁合同以及当时的口头约定，自2014年7月起租期为三年即到2017年7月止，现租赁合同期限尚未届满，不同意搬出租屋。

　　【处理结果】

　　东莞市第三人民法院经审理后认为，案涉房屋取得房屋产权证，当事人双方签订的房屋出租条约是双方的真实意思表示一致的结果，内容没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法成立有效。在合同期满后，双方未达成新的书面租赁合同，张某继续使用案涉房屋，李某也没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。李某通知张某2015年12月30日前搬离案涉房屋，给予张某合理期限，双方关于案涉房屋的租赁关系于2015年12月30日解除。租赁合同解除后，张某继续占用案涉房屋，需向李某支付房屋占有使用费，标准为2000元/月，支付期限为张某搬离案涉房屋之日止。

　　一审判决后，张某不服一审判决，上诉至东莞市中级人民法院。后经东莞市中级人民法院调解，法庭核实，张某在案件调解前已经支付了2016年6月1日前的房屋占有使用费，双方达成调解协议：

　　1、案涉房屋租赁关系于2016年10月1日前解除；

　　2、张某于2016年10月1日前搬离且返还案涉房屋给李某，并按照2000元/月的标准向李某支付2016年6月1日起的房屋占有使用费至搬离且返还案涉房屋之日止；

　　3、若不按照上述期限搬离案涉房屋和支付租金，张某则应按照3000元/月向李某支付房屋占有使用费直至搬离之日止。

　　黄律师点评

　　本案能调解成功，主要原因有：一、作为民事案件的调解，案件事实要查明，准确把握争议案件的法律关系，明确当事人应承担的法律责任，是调解成功的基础；二、当事人能在合法合理的基础上，互谅互让，是案件能调解成功的关键条件。

　　在本案中，案涉房屋租赁合同中没有约定：合同解除或者终止后，承租人拒不搬离继续占有租赁房屋的使用费标准，致使承租人拒不搬离租赁房屋，没有得到必要的惩戒。因此，黄律师建议，出租人在房屋租赁合同中约定：合同解除或者终止后，承租人拒不搬离继续占有租赁房屋的，房屋占有使用费为两倍租金以内，提高违约成本，维护出租人的合法权益。

　　来源：东莞市司法局凤岗分局

　　编辑：酱油榨菜